Dans le quartier Manhattan, situé au cœur de l’Espace Nord de Bruxelles, un bâtiment s’apprête à être entièrement transformé.
Construit à la fin des années 1990 et mis en service en 1997, le bâtiment Ferraris est un immeuble de bureaux conçu par Jaspers & Eyers et l’Atelier d’architecture de Genval. Occupé par les services de la Communauté flamande jusqu’en 2024, il est aujourd’hui au cœur d’un important projet de reconversion porté par North Star City, avec Jaspers-Eyers et ASSAR comme architectes du nouveau projet.
Situé au numéro 20 du boulevard du Roi Albert II, l’ensemble de bâtiments traverse le pâté de maisons pour rejoindre, de l’autre côté de l’îlot, les numéros 29-39 de la chaussée d’Anvers. La demande de permis d’urbanisme prévoit la rénovation d’un immeuble de bureaux avec démolition partielle et rehausse, la construction de quatre nouveaux immeubles totalisant 106 logements avec commerces et équipements, ainsi que la rénovation et la rehausse d’un bâtiment existant comprenant déjà 24 logements, un HoReCa et un équipement, afin d’y ajouter six logements supplémentaires.
À première vue, le projet pourrait être lu comme une nouvelle opération de densification dans un quartier déjà fortement bâti. Mais le dossier défend une ambition plus large : transformer un ensemble de bureaux monofonctionnel en morceau de ville plus mixte, plus habité et plus actif. L’enjeu n’est donc pas seulement architectural. Il est aussi urbain. Il s’agit de renforcer les connexions à l’échelle de la ville et du quartier, d’améliorer la transition entre la chaussée d’Anvers et le cœur du Quartier Nord, et de créer une continuité plus lisible entre des espaces qui, aujourd’hui encore, fonctionnent souvent comme des fragments juxtaposés.
Dans cette perspective, l’activation des rez-de-chaussée apparaît comme un élément central du projet. Le programme prévoit davantage de commerces, d’équipements et d’activités ouvertes sur l’espace public. Cette évolution est importante dans le Quartier Nord, longtemps marqué par de grands socles de bureaux, des façades peu animées et une forte séparation entre les fonctions. En introduisant du logement, des équipements, du commerce, de l’HoReCa et des aménités urbaines, le projet cherche à faire évoluer le site vers une forme de mixité plus quotidienne, où l’on ne vient pas seulement travailler, mais aussi habiter, traverser, se rencontrer et utiliser les rez-de-chaussée.
L’un des points importants du dossier concerne également l’intérieur d’îlot. Le projet prévoit l’aménagement d’un jardin et la création d’une zone en pleine terre de 754 m². Dans un quartier aussi minéral que le Quartier Nord, cet élément n’est pas secondaire. La pleine terre permet de retrouver une capacité d’infiltration, de soutenir la végétalisation, d’améliorer le confort climatique et de créer un espace de respiration au cœur d’un tissu urbain dense. Le dossier prévoit également un aménagement maximal de toitures végétalisées, ce qui participe à la gestion des eaux pluviales, à la biodiversité et à la réduction des effets d’îlot de chaleur.
Cette ambition paysagère doit toutefois être regardée avec attention. Le dossier de demande de permis d’urbanisme mentionne aussi l’abattage de 22 arbres, ce qui pose la question de l’équilibre réel entre transformation, densification et amélioration écologique du site. Tout l’enjeu sera donc de savoir si le jardin en intérieur d’îlot constitue une véritable réparation urbaine et environnementale, ou s’il accompagne avant tout une opération immobilière de grande ampleur. La présence de 754 m² de pleine terre est un signal positif, mais elle devra être évaluée à l’aune de la qualité des plantations, de la continuité écologique, de l’accessibilité, des usages et de la manière dont cet espace contribuera réellement à la vie du quartier.
Le volet durabilité occupe également une place importante dans le dossier. Le projet intègre une réflexion sur la récupération et la réutilisation des eaux de pluie, notamment pour les logements et les bureaux. Cette stratégie permet de réduire la consommation d’eau potable pour certains usages ne nécessitant pas une eau de qualité alimentaire, tout en améliorant la gestion du ruissellement à l’échelle de la parcelle. Dans une ville confrontée à des épisodes de pluies intenses, à l’imperméabilisation des sols et aux effets du changement climatique, cette approche devient un élément essentiel de la transformation urbaine.
Le dossier met aussi en avant une approche circulaire. Plutôt que de démolir entièrement l’existant, le projet entend maintenir au maximum les structures, les infrastructures et la matérialité du bâtiment Ferraris. Cette orientation est déterminante. Dans le secteur de la construction, l’impact carbone ne se limite pas à la performance énergétique future du bâtiment : il se joue aussi dans le choix de conserver, transformer, réemployer et prolonger la durée de vie des structures existantes. Rénover un grand immeuble de bureaux des années 1990, plutôt que le remplacer intégralement, peut donc devenir un acte fort, à condition que cette intention se traduise concrètement dans les choix constructifs.
La dimension durable du projet a été étudiée par SuReal. Pour la partie bureaux, le dossier annonce des ambitions élevées, avec une inscription dans quatre cadres de référence majeurs : BREEAM Outstanding, WELL Core Single Tenant Platinum, DGNB Gold et un alignement avec la taxonomie européenne. Ces référentiels ne mesurent pas tous la même chose. BREEAM évalue la performance environnementale globale du bâtiment, WELL se concentre davantage sur le confort, la santé et le bien-être des occupants, DGNB propose une approche globale de la durabilité, tandis que la taxonomie européenne vise à définir les activités économiques considérées comme durables au regard des objectifs climatiques et environnementaux de l’Union européenne. Ensemble, ces cadres dessinent une ambition holistique, à la croisée de la performance environnementale, du confort d’usage, de la résilience climatique et de la qualité de vie au travail.
Le projet Ferraris s’inscrit ainsi dans une évolution plus large du Quartier Nord. Après avoir été pensé comme un quartier d’affaires vertical, largement monofonctionnel, l’Espace Nord cherche aujourd’hui à se réinventer. La question n’est plus seulement de construire des mètres carrés de bureaux, mais de fabriquer un quartier plus habitable, plus poreux, plus mixte et plus résilient. À ce titre, la reconversion du bâtiment Ferraris constitue un cas d’étude important : comment transformer un grand ensemble tertiaire existant sans effacer complètement son histoire ? Comment introduire du logement sans produire un quartier fermé sur lui-même ? Comment activer les rez-de-chaussée sans se limiter à une animation de façade ? Comment créer de la pleine terre et de la végétalisation dans un tissu déjà fortement minéralisé ? Et comment mesurer réellement la durabilité d’un projet de cette ampleur ?
L’enquête publique, ouverte du 3 juin au 2 juillet 2026, permettra de mettre ces questions en débat avant la commission de concertation prévue le 14 juillet 2026. Le projet Ferraris porte des ambitions fortes : mixité, reconnexion urbaine, activation des rez-de-chaussée, conservation de l’existant, circularité, gestion des eaux, pleine terre, toitures végétalisées et certifications environnementales élevées. Reste désormais à analyser comment ces ambitions se traduiront concrètement dans le projet construit, et si cette transformation parviendra réellement à réparer un morceau du Quartier Nord tout en ouvrant une nouvelle étape dans son histoire urbaine.
