La disparition du CCN aurait pu ouvrir une page nouvelle dans l’histoire du quartier Nord. Avec la démolition de ce bâtiment massif accolé à la gare de Bruxelles-Nord, une perspective rare s’est créée : la façade de la gare réapparaît, l’espace se dégage, et l’on peut enfin imaginer autre chose qu’un nouvel objet immobilier posé sur les ruines du précédent. C’est précisément dans cette brèche que l’ARAU s’est engouffré en proposant un contre-projet à celui de AG Real Estate et Atenor : non pas quatre nouvelles tours, mais un véritable parvis de gare, un espace public lisible, végétalisé, pensé pour les voyageurs, les habitants et les usagers du quartier.

• lire le projet NOR.Bruxsels : Article Archi Urbain
• lire le projet de nouveau parvis de la Gare du Nord par l’ARAU : Dossier de presse

Le projet de l’ARAU n’est sans doute pas un projet “réaliste” au sens où l’entendent les promoteurs immobiliers. Il suppose une expropriation, un investissement public important, une reprise en main politique du site. Mais il a un mérite essentiel : il oblige Bruxelles à poser la bonne question. Non pas seulement : “Que peut-on construire à la place du CCN ?”, mais : “Quel quartier voulons-nous vraiment autour de la gare du Nord ?”

Car c’est bien là que se situe le problème. Le débat autour de NOR.Bruxsels ne peut pas être réduit à une opposition simpliste entre développement et immobilisme. Il doit être replacé dans une histoire longue : celle du quartier Manhattan, pensé dans les années 60 et 70 comme un quartier de bureaux, produit d’une vision moderniste brutale qui a détruit un tissu urbain, déplacé des habitants, séparé les fonctions et installé durablement une logique de tours, de dalles, de flux et de monofonctionnalité.

Depuis des décennies, ce modèle montre ses limites. Le quartier Nord est accessible, stratégique, bien connecté aux transports publics. Mais il reste difficile à habiter, difficile à aimer, difficile à traverser autrement que comme un espace de transit. Les bureaux se vident, les rez-de-chaussée peinent à vivre, les espaces publics restent souvent résiduels, et l’image du quartier demeure marquée par son histoire : celle d’un territoire conçu davantage pour des mètres carrés que pour une vie urbaine.

C’est dans ce contexte qu’est née Up4North en 2016. L’ASBL, portée par les grands acteurs immobiliers présents dans le quartier, a eu le mérite de poser un diagnostic devenu évident : le quartier Nord ne peut plus rester un quartier monofonctionnel de bureaux. Il faut y introduire de la mixité, des logements, des commerces, des équipements, des usages temporaires, de la culture, des espaces partagés. Sur le papier, l’objectif est juste. Il correspond à ce que beaucoup d’urbanistes défendent depuis longtemps : un quartier vivant ne peut pas reposer sur une seule fonction.

Mais le projet NOR.Bruxsels révèle aujourd’hui toute l’ambiguïté de cette promesse. Car lorsque les acteurs qui financent ou portent cette dynamique doivent passer à l’acte sur un site stratégique, ils ne remettent pas fondamentalement en question la logique de densification qui a produit les problèmes du quartier Nord. Ils l’adaptent, ils la verdissent, ils la rendent plus mixte, mais ils ne la renversent pas.

Les chiffres sont éclairants. L’ancien CCN représentait environ 94.000 m² de surfaces plancher, dont près de 79.000 m² de bureaux, environ 12.000 m² d’équipements et un peu plus de 3.000 m² de commerces. Il n’y avait pas de logement. Le projet NOR.Bruxsels, dans sa version actuelle, prévoit quatre immeubles mixtes comprenant 533 logements, 77.460 m² de bureaux, 6.109 m² de commerces, 11.953 m² d’équipements et 706 places de parking. Atenor présente le projet comme un ensemble de 162.387 m² ; architectesassoc évoque de son côté 160.000 m² hors sol et 40.000 m² en sous-sol.

À la lecture de ces quelques chiffres, on constate que la masse de bureaux reste quasiment intacte, tandis que l’on ajoute par-dessus des logements, des commerces, des équipements et de nouveaux volumes. La monofonctionnalité recule, certes, mais la densité explose.

C’est là que se situe le cœur du débat. NOR.Bruxsels répond aux pourcentages de mixité, mais il le fait par addition. Au lieu de réduire fortement la pression tertiaire dans un quartier déjà saturé de bureaux, le projet conserve l’essentiel de cette fonction et augmente fortement le programme global pour faire entrer de nouvelles fonctions dans l’équation. On ne remplace pas un monstre monofonctionnel par un quartier apaisé. On transforme un monstre monofonctionnel en monstre mixte.

La différence est fondamentale.

Car la mixité n’est pas une formule magique. Ajouter du logement à côté de bureaux ne suffit pas à faire ville. Ajouter des commerces au pied de tours ne garantit pas un quartier vivant. Ajouter quelques espaces publics entre de grands volumes bâtis ne suffit pas à réparer un territoire. La vraie question est celle de l’échelle, de la respiration, de la capacité du sol à produire des usages, de la place laissée au vide, au paysage, au quotidien, à l’imprévu, aux habitants.

Or, le quartier Nord souffre précisément d’une maladie de l’échelle. Il est depuis longtemps gouverné par de grands objets, de grandes emprises, de grands propriétaires, de grandes opérations. La ville y a trop souvent été pensée par blocs et par rendements, rarement par rues, par seuils, par rez-de-chaussée, par usages ordinaires. Le résultat est connu : un quartier extrêmement bien situé mais encore fragile, où l’urbanité ne s’est jamais réellement installée à la hauteur des ambitions proclamées.

Le contexte du marché des bureaux rend cette stratégie encore plus discutable. Bruxelles connaît aujourd’hui une situation tendue : la vacance augmente, les immeubles de seconde main peinent à retrouver preneur, les utilisateurs se montrent plus sélectifs, et les nouvelles surfaces doivent faire face à un marché transformé par le télétravail, les exigences ESG et la réduction des surfaces occupées par de nombreuses entreprises. Dans le quartier Nord, la vacance atteint déjà des niveaux élevés. L’ARAU évoque quelque 170.000 m² de bureaux inoccupés dans le secteur. Dès lors, maintenir près de 77.500 m² de bureaux dans le projet pose une vraie question : de quoi le quartier a-t-il réellement besoin ?

C’est ici que l’analyse d’Archi Urbain se distingue de la simple critique du projet. Le problème n’est pas seulement NOR.Bruxsels. Le problème est l’absence d’une vision urbanistique forte, publique, assumée et de long terme pour le quartier Nord. Faute de vision politique claire, ce sont les promoteurs qui structurent le récit. Up4North, puis BXNord, ont fabriqué une narration positive : laboratoire urbain, mixité, innovation, espaces publics, transformation durable. Mais cette narration reste fragile si elle ne s’accompagne pas d’une remise en question profonde du modèle qui a produit le quartier.

Il ne suffit pas de repeindre le projet Manhattan en vert, d’y ajouter des logements et de le vendre comme un quartier du futur. Il faut accepter de poser une question plus radicale : certaines tours doivent-elles être conservées, transformées, ou parfois déconstruites pour recréer de véritables quartiers habitables ? Faut-il encore densifier autour de la gare du Nord, ou faut-il au contraire y créer de l’espace, du sol, des continuités urbaines, des îlots à taille humaine, des logements réellement abordables, des équipements publics et des lieux de respiration ?

C’est évidemment une question complexe. Démolir des tours n’est pas une solution simple. Transformer l’existant non plus. Mais ce qui est certain, c’est que la succession de grands projets isolés ne produira pas, à elle seule, un quartier. Elle risque au contraire de prolonger la logique qui a échoué depuis plus de quarante ans : celle d’un territoire conçu comme une addition d’opérations immobilières, chacune défendant sa cohérence, ses certifications, ses rendements, ses images, mais sans vision d’ensemble suffisamment forte pour réparer le quartier.

De ce point de vue, le contre-projet de l’ARAU joue un rôle salutaire. On peut discuter son réalisme, son financement, sa faisabilité juridique. On peut considérer que l’expropriation des promoteurs est politiquement improbable. Mais l’ARAU remet une chose essentielle au centre du débat : l’espace public. Là où NOR.Bruxsels répond d’abord par des mètres carrés bâtis, l’ARAU répond par un vide structurant. Là où le projet immobilier cherche à rentabiliser une emprise stratégique, l’ARAU propose de reconnaître la gare du Nord comme un équipement métropolitain majeur, digne d’un véritable parvis.

Cette proposition a au moins le mérite de déplacer le regard. Elle rappelle que la gare du Nord n’est pas un simple voisin d’opération immobilière. C’est l’une des grandes portes d’entrée de Bruxelles. C’est un nœud de mobilité majeur. C’est un lieu quotidien pour des milliers de navetteurs, de travailleurs, d’habitants, de voyageurs. Autour d’un tel équipement, l’espace public ne devrait pas être ce qui reste après la construction. Il devrait être le point de départ du projet.

Le débat ouvert par l’ARAU est donc moins un débat sur un dessin qu’un débat sur la responsabilité politique. Qui décide du futur du quartier Nord ? Les propriétaires fonciers et promoteurs, au gré des opportunités et des bilans financiers ? Ou une puissance publique capable de dire ce qu’elle veut pour ce territoire à l’horizon de cinquante ans ?

Aujourd’hui, NOR.Bruxsels prétend incarner la ville mixte, durable et connectée. Il en utilise tous les mots : logements, bureaux, commerces, équipements, hub de mobilité, circularité, certifications, espaces publics. Mais l’enjeu n’est plus de savoir si les bons mots sont présents. L’enjeu est de savoir si le projet change réellement la trajectoire du quartier Nord, ou s’il ne fait que prolonger le modèle existant sous une forme plus acceptable, plus contemporaine, plus marketée ?

Pour Archi Urbain, la réponse est claire : le quartier Nord n’a pas besoin d’un nouveau projet mastodonte pour démontrer qu’il sait additionner les fonctions. Il a besoin d’une vision. Une vision capable de sortir de la logique du pansement, du marketing urbain et de la rentabilisation à court terme. Une vision qui accepte de regarder l’échec du projet Manhattan en face et de se demander comment réparer, en profondeur, un quartier blessé par des décennies d’urbanisme hors sol.

Le projet de l’ARAU n’est peut-être pas la solution. Mais il pose la bonne question. Et dans un quartier où l’on s’apprête peut-être à perdre encore quarante ans, poser la bonne question est déjà un acte nécessaire.