Depuis plusieurs décennies, la réponse à la crise du logement semble aller de soi : il faudrait construire davantage.
Davantage de logements. Davantage de quartiers. Davantage de mètres carrés.
Pourtant, un Green Paper publié cet été par le groupe VELUX, en collaboration avec plusieurs instituts de recherche européens, propose un changement de paradigme particulièrement radical.
Et si la plus grande réserve de logements d’Europe existait déjà ?
Et si la réponse ne consistait plus à bâtir toujours plus, mais à utiliser beaucoup mieux ce qui est déjà construit ?
Derrière cette question se cache une idée simple, mais potentiellement révolutionnaire : considérer le parc immobilier existant non plus comme un héritage vieillissant à remplacer, mais comme une formidable réserve de logements, de matériaux, d’énergie grise et d’opportunités.
Re:Living : penser autrement la rénovation
Ce Green Paper s’inscrit dans le cadre de Re:Living, une expérimentation menée par VELUX avec plusieurs partenaires européens, dont IBA’27, DGJ Architektur et Transsolar.
L’ambition dépasse largement la rénovation énergétique.
Le projet cherche à démontrer comment les bâtiments existants pourraient devenir le principal levier d’une politique européenne du logement capable de répondre simultanément aux défis climatiques, sociaux, sanitaires et économiques.
La rénovation n’est plus envisagée comme une succession de travaux techniques destinés à améliorer un certificat énergétique.
Elle devient un véritable projet de société.
Le programme s’articule autour de quatre grandes étapes :
- Re:Think : repenser la valeur de la rénovation ;
- Re:Scope : identifier le potentiel des bâtiments existants ;
- Re:Design : imaginer leur transformation ;
- Re:Cover : préserver un maximum de matériaux et d’énergie déjà investis dans le bâti.
L’objectif n’est plus seulement de réduire les impacts environnementaux du secteur de la construction, mais d’en faire un acteur positif de la transition écologique.
Une seule crise… aux multiples visages
Le rapport part d’un constat frappant.
L’Europe fait aujourd’hui face à quatre crises majeures :
- la crise du logement ;
- la crise énergétique et des ressources ;
- la crise climatique et de la biodiversité ;
- la crise de la santé liée à la qualité des logements.
À première vue, ces problématiques semblent indépendantes.
Pour les auteurs, elles sont pourtant intimement liées.
Toutes convergent vers le même objet : le bâtiment.
Aujourd’hui, les bâtiments européens représentent :
- 40 % de la consommation finale d’énergie ;
- 36 % des émissions de CO₂ liées à l’énergie ;
- près de 50 % des matières premières extraites en Europe.
Dans le même temps, un Européen sur trois vit dans un logement présentant au moins un problème de qualité intérieure : humidité, bruit, manque de lumière naturelle ou inconfort thermique. Plus de 40 millions de personnes sont en situation de précarité énergétique.
Parallèlement, l’Union européenne estime qu’il faudrait produire plus de deux millions de logements supplémentaires chaque année pour répondre à la demande actuelle.
Mais le paradoxe est saisissant.
Près de 20 % des logements sont aujourd’hui sous-occupés, tandis que 16,8 % des ménages vivent en situation de surpeuplement.
Autrement dit, le problème n’est pas uniquement quantitatif.
Il est aussi celui d’une mauvaise adéquation entre les logements existants et les besoins réels de leurs habitants.
Construire moins… utiliser mieux
C’est probablement l’idée la plus forte du rapport.
Pendant des décennies, nos politiques publiques ont reposé sur un modèle implicite :
un besoin = une nouvelle construction.
Les auteurs proposent de remplacer cette logique par une autre :
un besoin = regardons d’abord si le bâtiment existe déjà.
Ils opposent ainsi deux visions.
La première, qu’ils appellent Build New, consiste à répondre systématiquement aux besoins par de nouvelles constructions.
La seconde, baptisée Use Well, invite au contraire à exploiter tout le potentiel du patrimoine bâti existant avant d’envisager de construire.
Ce changement de regard est sans doute le véritable message du Green Paper : le bâtiment existant cesse d’être un problème. Il devient une ressource.
Efficacité et sobriété : deux approches complémentaires
Le rapport rappelle également que la transition écologique ne pourra pas reposer uniquement sur les progrès technologiques. Les auteurs distinguent deux notions souvent présentées comme concurrentes.
L’efficacité consiste à faire mieux avec moins : mieux isoler, mieux ventiler, améliorer les performances énergétiques.
La sobriété, elle, interroge directement nos usages : partager davantage les logements, adapter leur taille aux besoins réels, éviter de construire lorsque cela n’est pas nécessaire.
Le Green Paper affirme que ces deux approches doivent désormais être pensées ensemble. Une rénovation très performante perd une partie de son intérêt si elle s’accompagne d’une augmentation continue des surfaces construites. À l’inverse, une politique de sobriété qui négligerait la qualité énergétique du bâti ne permettrait pas d’atteindre les objectifs climatiques. La véritable transition passe donc par la combinaison des deux.
Neuf façons d’activer le parc existant
Pour concrétiser cette vision, les auteurs identifient neuf leviers d’action répartis en trois grandes familles.
La première consiste à rénover.
Cela comprend la rénovation énergétique, la remise sur le marché de logements vacants, la transformation de bureaux ou de commerces en logements, la reconfiguration des habitations sous-occupées, mais aussi des approches plus innovantes comme le co-living ou l’échange de logements.
La deuxième famille vise à étendre intelligemment les bâtiments existants : aménager des combles, surélever des immeubles ou créer des extensions lorsque cela est pertinent.
Enfin, la construction neuve reste possible, mais uniquement en dernier recours, sur des friches ou des dents creuses, dans des formes compactes et économes en ressources.
Le message est limpide.
Avant de construire, explorons tout ce que le bâti existant est encore capable d’offrir.
Des chiffres impressionnants…
Les résultats de la modélisation sont spectaculaires.
Selon les scénarios étudiés :
- entre 50 et 107 millions de logements pourraient être créés sans construire de nouveaux bâtiments ;
- cela permettrait d’accueillir 120 à 250 millions d’habitants supplémentaires ;
- entre 3,9 et 19 milliards de tonnes de CO₂ pourraient être évitées sur cinquante ans ;
- jusqu’à 13 gigatonnes de matériaux ne devraient plus être extraites ;
- la rénovation énergétique pourrait réduire la consommation d’énergie des bâtiments concernés de 25 à 75 %.
Ces ordres de grandeur dépassent largement le déficit actuel estimé de logements en Europe.
…mais il ne s’agit pas d’un plan d’action
Le rapport prend toutefois soin de rappeler que ces chiffres ne constituent pas une prévision. Ils représentent un potentiel théorique. Les auteurs le disent explicitement : ce Green Paper est une première étape. Son objectif est de mesurer ce que pourrait produire une meilleure utilisation du parc bâti européen. En revanche, il ne répond pas encore à une question essentielle : comment rendre cette vision possible ?
Le financement, les réglementations, les modèles économiques, les innovations sociales ou encore l’acceptabilité culturelle restent largement à construire.
Le document se présente d’ailleurs comme un appel au dialogue entre pouvoirs publics, chercheurs, industriels, institutions financières et société civile afin d’imaginer les politiques capables de transformer ce potentiel en réalité.
De la théorie européenne à la réalité bruxelloise
Ce Green Paper ne prétend pas détenir toutes les réponses. Mais les questions qu’il pose résonnent particulièrement en Belgique, et plus encore à Bruxelles.
La capitale connaît une importante demande de logements abordables. Dans le même temps, elle dispose d’un parc bâti ancien, souvent énergivore, de maisons devenues trop grandes pour leurs occupant·es, de logements vacants, de combles inexploités et d’immeubles de bureaux dont l’usage doit parfois être entièrement repensé.
La ville ne manque donc pas seulement de logements. Elle connaît aussi une inadéquation entre les espaces disponibles, leur localisation, leur état et les besoins réels de la population.
Les leviers identifiés par le rapport pourraient, en théorie, trouver à Bruxelles de nombreux terrains d’application : rénover les logements dégradés, remettre les bâtiments vacants en usage, diviser certaines maisons sous-occupées, reconvertir des bureaux, aménager les combles, surélever les immeubles qui peuvent l’être ou encourager de nouvelles formes de cohabitation.
Il faut aussi déterminer quels logements, pour quels habitant·es, à quel prix et dans quelles conditions de vie et c’est précisément dans cet espace, entre ambition théorique et réalité du terrain, que s’inscrit le LaboNord.
Installé dans une maison existante du quartier Nord de Bruxelles, ce laboratoire de la rénovation saine et durable cherche à observer très concrètement ce que signifie transformer un bâtiment ancien sans le réduire à une simple mise aux normes énergétiques. Il interroge à la fois la lumière naturelle, la ventilation, l’acoustique, les matériaux, le confort d’été, la consommation d’énergie, la santé des occupants et la capacité d’un bâtiment à évoluer avec les usages.
À son échelle, le LaboNord ne prétend pas résoudre la crise du logement. Il peut en revanche devenir un lieu où les principes défendus par ce Green Paper sont confrontés aux contraintes réelles : le coût des travaux, les réglementations, les choix techniques, les qualités patrimoniales du bâtiment, mais aussi les réalités sociales du quartier dans lequel il s’inscrit.
C’est probablement là que commence le véritable débat.
Si la plus grande réserve de logements est déjà construite, comment l’activer sans provoquer de nouvelles formes de spéculation ? Comment financer la rénovation de celles et ceux qui n’en ont pas les moyens ? Comment éviter que l’amélioration des bâtiments entraîne le départ des habitants les plus fragiles ? Comment simplifier les transformations tout en garantissant la lumière naturelle, la ventilation, la sécurité, l’accessibilité et la qualité architecturale ?
Le Green Paper fournit une boussole : rénover d’abord, étendre ensuite et ne construire du neuf qu’en dernier recours. Des expériences comme le LaboNord peuvent, à leur échelle, aider à comprendre comment traduire cette hiérarchie en décisions concrètes.