{"id":15295,"date":"2026-06-19T21:39:24","date_gmt":"2026-06-19T19:39:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.archiurbain.be\/?p=15295"},"modified":"2026-06-19T22:30:49","modified_gmt":"2026-06-19T20:30:49","slug":"manhattan-larau-pose-la-question-que-bruxelles-evite-depuis-quarante-ans","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.archiurbain.be\/?p=15295","title":{"rendered":"MANHATTAN : l\u2019ARAU pose la question que Bruxelles \u00e9vite depuis quarante ans"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La disparition du <strong>CCN<\/strong> aurait pu ouvrir une page nouvelle dans l\u2019histoire du <strong>quartier Nord<\/strong>. Avec la d\u00e9molition de ce b\u00e2timent massif accol\u00e9 \u00e0 la <strong>gare de Bruxelles-Nord<\/strong>, une perspective rare s\u2019est cr\u00e9\u00e9e : la fa\u00e7ade de la gare r\u00e9appara\u00eet, l\u2019espace se d\u00e9gage, et l\u2019on peut enfin imaginer autre chose qu\u2019un nouvel objet immobilier pos\u00e9 sur les ruines du pr\u00e9c\u00e9dent. C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment dans cette br\u00e8che que l\u2019<strong>ARAU<\/strong> s\u2019est engouffr\u00e9 en proposant un contre-projet \u00e0 celui de <strong>AG Real Estate<\/strong> et <strong>Atenor<\/strong> : non pas quatre nouvelles tours, mais un v\u00e9ritable parvis de gare, un espace public lisible, v\u00e9g\u00e9talis\u00e9, pens\u00e9 pour les voyageurs, les habitants et les usagers du quartier.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>lire le projet NOR.Bruxsels<\/strong> : <a href=\"https:\/\/www.archiurbain.be\/?p=12360\">Article Archi Urbain<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><strong>lire le projet de nouveau parvis de la Gare du Nord par l&rsquo;ARAU<\/strong> : <a href=\"https:\/\/www.arau.org\/content\/uploads\/2026\/06\/20260617_Dossier-de-presse_Parvis-Nord_compresse.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Dossier de presse<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><a href=\"https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/\u00a9ARAU-Parvis-gare-du-nord.jpeg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1000\" height=\"666\" src=\"https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/\u00a9ARAU-Parvis-gare-du-nord.jpeg\" alt=\"\" class=\"wp-image-15302\" srcset=\"https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/\u00a9ARAU-Parvis-gare-du-nord.jpeg 1000w, https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/\u00a9ARAU-Parvis-gare-du-nord-300x200.jpeg 300w, https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/\u00a9ARAU-Parvis-gare-du-nord-768x511.jpeg 768w, https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/\u00a9ARAU-Parvis-gare-du-nord-135x90.jpeg 135w\" sizes=\"auto, (max-width: 1000px) 100vw, 1000px\" \/><\/a><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le <strong>projet de l\u2019ARAU<\/strong> n\u2019est sans doute pas un projet \u201cr\u00e9aliste\u201d au sens o\u00f9 l\u2019entendent les <strong>promoteurs immobiliers<\/strong>. Il suppose une expropriation, un investissement public important, une reprise en main politique du site. Mais il a un m\u00e9rite essentiel : il oblige Bruxelles \u00e0 poser la bonne question. Non pas seulement : \u201c<em>Que peut-on construire \u00e0 la place du CCN ?<\/em>\u201d, mais : \u201c<em>Quel quartier voulons-nous vraiment autour de la gare du Nord ?<\/em>\u201d<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Car c\u2019est bien l\u00e0 que se situe le probl\u00e8me. Le d\u00e9bat autour de <strong>NOR.Bruxsels<\/strong> ne peut pas \u00eatre r\u00e9duit \u00e0 une opposition simpliste entre d\u00e9veloppement et immobilisme. Il doit \u00eatre replac\u00e9 dans une histoire longue : celle du <strong>quartier Manhattan<\/strong>, pens\u00e9 dans les ann\u00e9es 60 et 70 comme un quartier de bureaux, produit d\u2019une vision moderniste brutale qui a d\u00e9truit un tissu urbain, d\u00e9plac\u00e9 des habitants, s\u00e9par\u00e9 les fonctions et install\u00e9 durablement une logique de tours, de dalles, de flux et de monofonctionnalit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Depuis des d\u00e9cennies, ce mod\u00e8le montre ses limites. Le quartier Nord est accessible, strat\u00e9gique, bien connect\u00e9 aux transports publics. Mais il reste difficile \u00e0 habiter, difficile \u00e0 aimer, difficile \u00e0 traverser autrement que comme un espace de transit. Les bureaux se vident, les rez-de-chauss\u00e9e peinent \u00e0 vivre, les espaces publics restent souvent r\u00e9siduels, et l\u2019image du quartier demeure marqu\u00e9e par son histoire : celle d\u2019un territoire con\u00e7u davantage pour des m\u00e8tres carr\u00e9s que pour une vie urbaine.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019est dans ce contexte qu\u2019est n\u00e9e <strong>Up4North<\/strong> en 2016. L\u2019ASBL, port\u00e9e par les grands acteurs immobiliers pr\u00e9sents dans le quartier, a eu le m\u00e9rite de poser un diagnostic devenu \u00e9vident : <strong>le quartier Nord ne peut plus rester un quartier monofonctionnel de bureaux<\/strong>. <strong>Il faut y introduire de la mixit\u00e9<\/strong>, des logements, des commerces, des \u00e9quipements, des usages temporaires, de la culture, des espaces partag\u00e9s. Sur le papier, l\u2019objectif est juste. Il correspond \u00e0 ce que beaucoup d\u2019urbanistes d\u00e9fendent depuis longtemps : un quartier vivant ne peut pas reposer sur une seule fonction.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mais le projet NOR.Bruxsels r\u00e9v\u00e8le aujourd\u2019hui toute l\u2019ambigu\u00eft\u00e9 de cette promesse. Car lorsque les acteurs qui financent ou portent cette dynamique doivent passer \u00e0 l\u2019acte sur un site strat\u00e9gique, ils ne remettent pas fondamentalement en question la logique de densification qui a produit les probl\u00e8mes du quartier Nord. Ils l\u2019adaptent, ils la verdissent, ils la rendent plus mixte, mais ils ne la renversent pas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les chiffres sont \u00e9clairants. L\u2019ancien CCN repr\u00e9sentait environ 94.000 m\u00b2 de surfaces plancher, dont pr\u00e8s de 79.000 m\u00b2 de bureaux, environ 12.000 m\u00b2 d\u2019\u00e9quipements et un peu plus de 3.000 m\u00b2 de commerces. Il n\u2019y avait pas de logement. Le projet NOR.Bruxsels, dans sa version actuelle, pr\u00e9voit quatre immeubles mixtes comprenant 533 logements, 77.460 m\u00b2 de bureaux, 6.109 m\u00b2 de commerces, 11.953 m\u00b2 d\u2019\u00e9quipements et 706 places de parking. Atenor pr\u00e9sente le projet comme un ensemble de 162.387 m\u00b2 ; architectesassoc \u00e9voque de son c\u00f4t\u00e9 160.000 m\u00b2 hors sol et 40.000 m\u00b2 en sous-sol.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><a href=\"https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/CCN-versus-NOR.Bruxsels.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"305\" src=\"https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/CCN-versus-NOR.Bruxsels-1024x305.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-15306\" srcset=\"https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/CCN-versus-NOR.Bruxsels-1024x305.png 1024w, https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/CCN-versus-NOR.Bruxsels-300x89.png 300w, https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/CCN-versus-NOR.Bruxsels-768x229.png 768w, https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/CCN-versus-NOR.Bruxsels-302x90.png 302w, https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/CCN-versus-NOR.Bruxsels.png 1160w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/a><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c0 la lecture de ces quelques chiffres, on constate que la masse de bureaux reste quasiment intacte, tandis que l\u2019on ajoute par-dessus des logements, des commerces, des \u00e9quipements et de nouveaux volumes. La monofonctionnalit\u00e9 recule, certes, mais la densit\u00e9 explose.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019est l\u00e0 que se situe le c\u0153ur du d\u00e9bat. NOR.Bruxsels r\u00e9pond aux pourcentages de mixit\u00e9, mais il le fait par addition. Au lieu de r\u00e9duire fortement la pression tertiaire dans un quartier d\u00e9j\u00e0 satur\u00e9 de bureaux, le projet conserve l\u2019essentiel de cette fonction et augmente fortement le programme global pour faire entrer de nouvelles fonctions dans l\u2019\u00e9quation. On ne remplace pas un monstre monofonctionnel par un quartier apais\u00e9. On transforme un monstre monofonctionnel en monstre mixte.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La diff\u00e9rence est fondamentale.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Car la mixit\u00e9 n\u2019est pas une formule magique. Ajouter du logement \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de bureaux ne suffit pas \u00e0 faire ville. Ajouter des commerces au pied de tours ne garantit pas un quartier vivant. Ajouter quelques espaces publics entre de grands volumes b\u00e2tis ne suffit pas \u00e0 r\u00e9parer un territoire. La vraie question est celle de l\u2019\u00e9chelle, de la respiration, de la capacit\u00e9 du sol \u00e0 produire des usages, de la place laiss\u00e9e au vide, au paysage, au quotidien, \u00e0 l\u2019impr\u00e9vu, aux habitants.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Or, le quartier Nord souffre pr\u00e9cis\u00e9ment d\u2019une maladie de l\u2019\u00e9chelle. Il est depuis longtemps gouvern\u00e9 par de grands objets, de grandes emprises, de grands propri\u00e9taires, de grandes op\u00e9rations. La ville y a trop souvent \u00e9t\u00e9 pens\u00e9e par blocs et par rendements, rarement par rues, par seuils, par rez-de-chauss\u00e9e, par usages ordinaires. Le r\u00e9sultat est connu : un quartier extr\u00eamement bien situ\u00e9 mais encore fragile, o\u00f9 l\u2019urbanit\u00e9 ne s\u2019est jamais r\u00e9ellement install\u00e9e \u00e0 la hauteur des ambitions proclam\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contexte du march\u00e9 des bureaux rend cette strat\u00e9gie encore plus discutable. Bruxelles conna\u00eet aujourd\u2019hui une situation tendue : la vacance augmente, les immeubles de seconde main peinent \u00e0 retrouver preneur, les utilisateurs se montrent plus s\u00e9lectifs, et les nouvelles surfaces doivent faire face \u00e0 un march\u00e9 transform\u00e9 par le t\u00e9l\u00e9travail, les exigences ESG et la r\u00e9duction des surfaces occup\u00e9es par de nombreuses entreprises. Dans le quartier Nord, la vacance atteint d\u00e9j\u00e0 des niveaux \u00e9lev\u00e9s. L\u2019ARAU \u00e9voque quelque 170.000 m\u00b2 de bureaux inoccup\u00e9s dans le secteur. D\u00e8s lors, maintenir pr\u00e8s de 77.500 m\u00b2 de bureaux dans le projet pose une vraie question : de quoi le quartier a-t-il r\u00e9ellement besoin ?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019est ici que l\u2019analyse d\u2019Archi Urbain se distingue de la simple critique du projet. Le probl\u00e8me n\u2019est pas seulement NOR.Bruxsels. <strong>Le probl\u00e8me est l\u2019absence d\u2019une vision urbanistique forte, publique, assum\u00e9e et de long terme pour le quartier Nord. Faute de vision politique claire, ce sont les promoteurs qui structurent le r\u00e9cit. Up4North, puis BXNord, ont fabriqu\u00e9 une narration positive<\/strong> : laboratoire urbain, mixit\u00e9, innovation, espaces publics, transformation durable. Mais cette narration reste fragile si elle ne s\u2019accompagne pas d\u2019une remise en question profonde du mod\u00e8le qui a produit le quartier.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il ne suffit pas de repeindre le projet Manhattan en vert, d\u2019y ajouter des logements et de le vendre comme un quartier du futur. Il faut accepter de poser une question plus radicale : certaines tours doivent-elles \u00eatre conserv\u00e9es, transform\u00e9es, ou parfois d\u00e9construites pour recr\u00e9er de v\u00e9ritables quartiers habitables ? Faut-il encore densifier autour de la gare du Nord, ou faut-il au contraire y cr\u00e9er de l\u2019espace, du sol, des continuit\u00e9s urbaines, des \u00eelots \u00e0 taille humaine, des logements r\u00e9ellement abordables, des \u00e9quipements publics et des lieux de respiration ?<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><a href=\"https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Gare-du-Nord-\u00a9Archi-Urbain-2026.jpeg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1000\" height=\"750\" src=\"https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Gare-du-Nord-\u00a9Archi-Urbain-2026.jpeg\" alt=\"\" class=\"wp-image-15311\" srcset=\"https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Gare-du-Nord-\u00a9Archi-Urbain-2026.jpeg 1000w, https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Gare-du-Nord-\u00a9Archi-Urbain-2026-300x225.jpeg 300w, https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Gare-du-Nord-\u00a9Archi-Urbain-2026-768x576.jpeg 768w, https:\/\/www.archiurbain.be\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Gare-du-Nord-\u00a9Archi-Urbain-2026-120x90.jpeg 120w\" sizes=\"auto, (max-width: 1000px) 100vw, 1000px\" \/><\/a><figcaption class=\"wp-element-caption\">Gare du Nord &#8211; \u00a9Archi Urbain 2026<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019est \u00e9videmment une question complexe. D\u00e9molir des tours n\u2019est pas une solution simple. Transformer l\u2019existant non plus. Mais ce qui est certain, c\u2019est que la succession de grands projets isol\u00e9s ne produira pas, \u00e0 elle seule, un quartier. Elle risque au contraire de prolonger la logique qui a \u00e9chou\u00e9 depuis plus de quarante ans : celle d\u2019un territoire con\u00e7u comme une addition d\u2019op\u00e9rations immobili\u00e8res, chacune d\u00e9fendant sa coh\u00e9rence, ses certifications, ses rendements, ses images, mais sans vision d\u2019ensemble suffisamment forte pour r\u00e9parer le quartier.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De ce point de vue, le contre-projet de l\u2019ARAU joue un r\u00f4le salutaire. On peut discuter son r\u00e9alisme, son financement, sa faisabilit\u00e9 juridique. On peut consid\u00e9rer que l\u2019expropriation des promoteurs est politiquement improbable. Mais l\u2019ARAU remet une chose essentielle au centre du d\u00e9bat : l\u2019espace public. L\u00e0 o\u00f9 NOR.Bruxsels r\u00e9pond d\u2019abord par des m\u00e8tres carr\u00e9s b\u00e2tis, l\u2019ARAU r\u00e9pond par un vide structurant. L\u00e0 o\u00f9 le projet immobilier cherche \u00e0 rentabiliser une emprise strat\u00e9gique, l\u2019ARAU propose de reconna\u00eetre la gare du Nord comme un \u00e9quipement m\u00e9tropolitain majeur, digne d\u2019un v\u00e9ritable parvis.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette proposition a au moins le m\u00e9rite de d\u00e9placer le regard. Elle rappelle que la gare du Nord n\u2019est pas un simple voisin d\u2019op\u00e9ration immobili\u00e8re. C\u2019est l\u2019une des grandes portes d\u2019entr\u00e9e de Bruxelles. C\u2019est un n\u0153ud de mobilit\u00e9 majeur. C\u2019est un lieu quotidien pour des milliers de navetteurs, de travailleurs, d\u2019habitants, de voyageurs. Autour d\u2019un tel \u00e9quipement, <strong>l\u2019espace public ne devrait pas \u00eatre ce qui reste apr\u00e8s la construction. Il devrait \u00eatre le point de d\u00e9part du projet.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le d\u00e9bat ouvert par l\u2019ARAU est donc moins un d\u00e9bat sur un dessin qu\u2019un d\u00e9bat sur la responsabilit\u00e9 politique. Qui d\u00e9cide du futur du quartier Nord ? Les propri\u00e9taires fonciers et promoteurs, au gr\u00e9 des opportunit\u00e9s et des bilans financiers ? Ou une puissance publique capable de dire ce qu\u2019elle veut pour ce territoire \u00e0 l\u2019horizon de cinquante ans ?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aujourd\u2019hui, NOR.Bruxsels pr\u00e9tend incarner la ville mixte, durable et connect\u00e9e. Il en utilise tous les mots : logements, bureaux, commerces, \u00e9quipements, hub de mobilit\u00e9, circularit\u00e9, certifications, espaces publics. Mais l\u2019enjeu n\u2019est plus de savoir si les bons mots sont pr\u00e9sents. L\u2019enjeu est de savoir si le projet change r\u00e9ellement la trajectoire du quartier Nord, ou s\u2019il ne fait que prolonger le mod\u00e8le existant sous une forme plus acceptable, plus contemporaine, plus <em>market\u00e9e<\/em> ?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour Archi Urbain, la r\u00e9ponse est claire : le quartier Nord n\u2019a pas besoin d\u2019un nouveau projet mastodonte pour d\u00e9montrer qu\u2019il sait additionner les fonctions. Il a besoin d\u2019une vision. Une vision capable de sortir de la logique du pansement, du marketing urbain et de la rentabilisation \u00e0 court terme. Une vision qui accepte de regarder l\u2019\u00e9chec du projet Manhattan en face et de se demander comment r\u00e9parer, en profondeur, un quartier bless\u00e9 par des d\u00e9cennies d\u2019urbanisme hors sol.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le projet de l\u2019ARAU n\u2019est peut-\u00eatre pas la solution. Mais il pose la bonne question. Et dans un quartier o\u00f9 l\u2019on s\u2019appr\u00eate peut-\u00eatre \u00e0 perdre encore quarante ans, poser la bonne question est d\u00e9j\u00e0 un acte n\u00e9cessaire.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La disparition du CCN aurait pu ouvrir une page nouvelle dans l\u2019histoire du quartier Nord. Avec la d\u00e9molition de ce b\u00e2timent massif accol\u00e9 \u00e0 la gare de Bruxelles-Nord, une perspective rare s\u2019est cr\u00e9\u00e9e : la fa\u00e7ade de la gare r\u00e9appara\u00eet, l\u2019espace se d\u00e9gage, et l\u2019on peut enfin imaginer autre chose qu\u2019un nouvel objet immobilier pos\u00e9 sur les ruines du pr\u00e9c\u00e9dent. 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