{"id":12341,"date":"2024-04-17T08:57:15","date_gmt":"2024-04-17T06:57:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.archiurbain.be\/?p=12341"},"modified":"2024-04-17T08:57:16","modified_gmt":"2024-04-17T06:57:16","slug":"perspective-observatoire-des-bureaux","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.archiurbain.be\/?p=12341","title":{"rendered":"PERSPECTIVE : Observatoire des bureaux"},"content":{"rendered":"\n

Perspective publie son 40e<\/sup> \u00e9tat des lieux, avec une nouvelle \u00e9dition de l’Observatoire des bureaux.<\/strong> Ce num\u00e9ro analyse un moment charni\u00e8re et en particulier les projets \u00e9labor\u00e9s avant ou au d\u00e9but de la pand\u00e9mie du COVID-19, ayant obtenus un permis d’urbanisme en 2021 et 2022, et s\u2019\u00e9tant concr\u00e9tis\u00e9s ensuite, sur fond de crises sanitaire et \u00e9nerg\u00e9tique.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019Observatoire s\u2019accompagne d\u2019une publication \u00ab About \u00bb qui porte sur \u00ab La conversion des bureaux \u00e0 l\u2019appui du projet r\u00e9gional. Un outil pour acc\u00e9l\u00e9rer la production de logements ? \u00bb<\/strong>. Ce focus, issu des travaux men\u00e9s dans le cadre de la Task Force sur les bureaux, permet de poser des constats et des recommandations sur les enjeux li\u00e9s \u00e0 la conversion de bureaux.<\/p>\n\n\n\n

Le stock continue de se r\u00e9tracter lentement\u2026<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s une l\u00e9g\u00e8re augmentation en 2020, le stock des bureaux a diminu\u00e9 de 213.000 m\u00b2 au cours de la p\u00e9riode 2021-2022 pour atteindre 12.500.000 m\u00b2, soit une diminution de 1,7%. Un tiers de diminution du stock depuis 2013 est attribuable uniquement \u00e0 cette p\u00e9riode de deux ans, soulignant ainsi une tendance \u00e0 la baisse significative.<\/p>\n\n\n\n

\u2026mais le pipeline de projets de bureaux est tr\u00e8s fourni<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

624.000 m\u00b2 de nouveaux bureaux ont par ailleurs obtenu une autorisation. Bien que l\u2019ensemble de ces nouveaux bureaux ne seront pas forc\u00e9ment r\u00e9alis\u00e9s, cela repr\u00e9sente une quantit\u00e9 importante de nouveaux espaces par rapport au stock existant et vacant. Ces surfaces traduisent \u00e9galement en partie un red\u00e9ploiement du parc de bureau, li\u00e9 \u00e0 la r\u00e9duction du stock pr\u00e9sent\u00e9e ci-dessus.<\/p>\n\n\n\n

La vacance augmente<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

En diminution de 2009 \u00e0 2018, la vacance commercialis\u00e9e (mise sur le march\u00e9 pour la vente ou la location) poursuit sa tendance \u00e0 la hausse : elle repasse ainsi l\u00e9g\u00e8rement au-dessus du million de m\u00b2 (taux de vacance de 8,7%). La crise \u00e9nerg\u00e9tique a probablement amplifi\u00e9 cette dynamique amorc\u00e9e par la crise sanitaire, entra\u00eenant une hausse du taux de vacance \u00e0 l’\u00e9chelle r\u00e9gionale. Ce taux de vacance est cependant loin d\u2019\u00eatre uniforme sur le territoire r\u00e9gional. Certains quartiers connaissent un taux bas comme le quartier europ\u00e9en ; d\u2019autres connaissent une augmentation significative, comme le quartier Louise. Le taux de vacance est, par ailleurs, une valeur minimale, \u00e9tant donn\u00e9 que la vacance cach\u00e9e (surfaces pas mises en location ou vente) et la vacance grise (surfaces sous-utilis\u00e9es ou inoccup\u00e9es) ne sont, par d\u00e9finition, pas comptabilis\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Les conversions se poursuivent<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

L’ann\u00e9e 2021 a \u00e9t\u00e9 marqu\u00e9e par une conversion exceptionnelle et in\u00e9dite de 182.000 m\u00b2 de surfaces planchers de bureaux vers d’autres affectations. Les conversions, durant l\u2019ann\u00e9e 2022, sont redescendues \u00e0 un niveau plus mod\u00e9r\u00e9 (116.00 m\u00b2). <\/p>\n\n\n\n

En 2021-2022, les logements repr\u00e9sentent toujours la majorit\u00e9 des nouveaux usages, suivis par les h\u00f4tels et les \u00e9quipements. La conversion de bureaux en logements contribue en 2021 \u00e0 quelques 23% de la production nette de logements en R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale. Cette transition refl\u00e8te en partie une r\u00e9orientation vers des fonctions plus adapt\u00e9es aux besoins actuels. L\u2019ancienne Royale Belge, la nouvelle tour Victoria ou le projet Brouck\u2019R (en cours) sont autant de projets embl\u00e9matiques de conversion d\u2019immeubles vers plus de mixit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Les enjeux de la conversion<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

La conversion de bureaux permet de contribuer pour une part significative \u00e0 la cr\u00e9ation de nouveaux logements en R\u00e9gion bruxelloise, essentiellement en seconde couronne o\u00f9 l\u2019on retrouve beaucoup de bureaux obsol\u00e8tes. Cette dynamique doit \u00e9galement s\u2019intensifier dans le Central Business District o\u00f9 la mixit\u00e9 fonctionnelle et sociale est recherch\u00e9e, tant au niveau du logement que des \u00e9quipements. Pour concr\u00e9tiser les conversions, il est opportun de travailler sur plusieurs \u00e9chelles, comme adapter les outils r\u00e8glementaires (comme le PRAS, qui est en cours de modification) ou encore adapter, cr\u00e9er ou tester des outils financiers dans l\u2019objectif de rendre les conversions et les r\u00e9novations plus attractives, en particulier vers le logement abordable. <\/p>\n\n\n\n

Les quartiers sont-ils \u00e9gaux face \u00e0 ces enjeux ?<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le stock de bureaux n\u2019est pas en diminution partout. Le quartier europ\u00e9en et le Pentagone maintiennent leur niveau. Le Central Business District (quartiers Centre, Nord, europ\u00e9en, Louise, Midi) enregistre l\u2019essentiel des projets du pipeline et reste le moteur principal du d\u00e9veloppement de bureaux dans la R\u00e9gion. Les quartiers de deuxi\u00e8me couronne Est et Sud-Ouest se d\u00e9marquent par les taux plus \u00e9lev\u00e9s de vacance, bien que des sp\u00e9cificit\u00e9s existent localement. Les conversions touchent l\u2019ensemble du territoire bruxellois, avec des variations entre quartiers.<\/p>\n\n\n\n

Evolutions futures<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le lien entre les nouveaux modes de travail et l\u2019occupation des bureaux n\u2019est pas direct. \u00ab\u00a0Les adaptations de l\u2019occupation des bureaux li\u00e9es aux \u00e9volutions de l\u2019organisation du travail vont se poursuivre dans les ann\u00e9es \u00e0 venir, au rythme des r\u00e9novations et de conclusions de nouveaux baux locatifs\u00a0\u00bb, pr\u00e9cise Antoine de Borman, directeur g\u00e9n\u00e9ral de perspective.brussels. Cette \u00e9volution ouvre des opportunit\u00e9s d’innovations (modulables et reconvertibles) pour l’avenir du secteur. Les certifications environnementales semblent par ailleurs prendre de plus en plus d\u2019importance dans la cr\u00e9ation et la commercialisation des espaces de bureaux.<\/p>\n\n\n\n

Documents \u00e0 t\u00e9l\u00e9charger<\/p>\n\n\n\n

Observatoire des bureaux n\u00b040<\/a>
About n\u00b08 : La conversion des bureaux \u00e0 l\u2019appui du projet r\u00e9gional. Un outil pour acc\u00e9l\u00e9rer la production de logements ?<\/a><\/p>\n\n\n\n

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